Desalojos

Si su arrendador quiere que usted abandone la vivienda que alquila, debe seguir un proceso legal llamado desalojo. Esto puede resultar estresante y abrumador, pero es importante conocer sus derechos. El arrendador no puede obligarlo a dejar la vivienda sin una orden judicial. Esta guía explica: 

• Cuándo puede desalojarlo un arrendador 
• Los pasos de este proceso
• Qué opciones tiene para evitar tener una sentencia de desalojo en su expediente
• Los recursos que están disponibles para obtener ayuda legal gratuita o de bajo costo

Esta guía no se aplica a los desalojos de parques de casas móviles, que tienen reglas diferentes. Consulte nuestra guía sobre Desalojo de un parque de casas móviles.

¿Qué es un desalojo?

Un desalojo es una orden judicial que obliga a un arrendatario a abandonar una vivienda en alquiler y retirar sus pertenencias. Es la única forma en que un arrendador puede obligar legalmente a un arrendatario a desocupar la vivienda.

• El arrendador debe seguir todos los pasos del proceso de desalojo antes de obtener una sentencia.
• El proceso suele comenzar con un aviso por escrito en el que se explica por qué el arrendador quiere que desocupe la vivienda y le da un plazo para cumplir con lo indicado en el aviso o mudarse.
• No tiene que mudarse hasta que un tribunal ordene el desalojo y la oficina del sheriff la lleve a cabo.

Si el tribunal dicta una sentencia de desalojo en su contra, esta aparecerá en su expediente. Esto podría hacer que sea más difícil alquilar una vivienda en el futuro.

El término legal para un desalojo en Colorado es "acción posesoria" (FED, por sus siglas en inglés). Ambos términos significan lo mismo.

¿En qué casos puede desalojarlo el arrendador?

Las principales razones por las que el arrendador puede intentar desalojarlo son las siguientes:

1. No pagar el alquiler
   • Recibirá un aviso por escrito denominado “Requerimiento de pago del alquiler o entrega de la posesión”, que normalmente le otorga 10 días para pagar lo que debe o mudarse. Si no paga o no se muda dentro de los 10 días posteriores a la recepción de este aviso, el arrendador puede iniciar una demanda de desalojo ante el tribunal.
   • Si paga el monto total antes de que el tribunal ordene el desalojo, su arrendador no podrá desalojarlo por falta de pago del alquiler.

2. No cumplir con las disposiciones del contrato de arrendamiento
   • Primera infracción: La primera vez que incumpla una disposición de su contrato de arrendamiento, es posible que reciba un aviso por escrito denominado Demanda de cumplimiento o entrega de la posesión, que le dará 10 días para solucionar el problema o mudarse. Si arregla el problema, el arrendador no debería presentar una demanda de desalojo en su contra.  
   • Infracción reiterada: Si vuelve a incumplir la misma disposición del contrato de arrendamiento, podría recibir un aviso por escrito denominado Aviso de rescisión del contrato de arrendamiento, que le da 10 días para mudarse y no le da la oportunidad de solucionar el problema.
   • Infracciones graves (drogas, actividades delictuosas, situaciones peligrosas): Es posible que reciba un aviso por escrito denominado Aviso de rescisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento grave, que solo le da 3 días para mudarse y no le da la oportunidad de solucionar el problema. Si recibe uno de estos avisos y no se muda en un plazo de 3 días, su arrendador puede presentar una demanda de desalojo en su contra. Consulte nuestra guía sobre Desalojos por Incumplimientos Graves para obtener más información.
3. Finalización del contrato de arrendamiento
   • Algunos contratos de arrendamiento requieren una advertencia o un aviso previo antes de que usted o su arrendador puedan finalizarlo; otros simplemente finalizan en la fecha estipulada en el contrato sin necesidad de previo aviso.
   • En la mayoría de los casos, si su contrato de arrendamiento es mensual, tanto usted como su arrendador pueden finalizarlo con el aviso previo correspondiente. Sin embargo, si ha vivido en el inmueble durante al menos 12 meses, es posible que el arrendador deba darle un aviso con 90 días de antelación para un desalojo sin causa atribuible al arrendatario (véase a continuación).
   • En algunos casos, los arrendadores pueden presentar una demanda de desalojo sin causa atribuible al arrendatario (por ejemplo, si desean vender, renovar o alojar a un miembro de su familia). Generalmente, estos requieren un aviso con al menos 90 días de antelación.

¿Cuáles son sus opciones (aparte de defenderse del desalojo ante los tribunales)?

Las sentencias de desalojo pueden perjudicar sus antecedentes y dificultarle el alquiler de otras viviendas en el futuro, de modo que lo mejor es resolver el asunto antes de que se presente una demanda.

Si recibe algún tipo de aviso por escrito de su arrendador, ese es el mejor momento para obtener asesoramiento legal específico para su situación, a fin de que pueda decidir qué hacer.  

Las principales opciones son:

1. Cumplir con el requerimiento antes de que se venza el plazo

   • Pague el alquiler adeudado

     o

   • Corrija el incumplimiento del contrato de arrendamiento

2. Mudarse antes de que se cumpla plazo del requerimiento

   • Llévese todas sus pertenencias, devuelva las llaves y avise al arrendador.
   • Intente obtener una prueba por escrito del arrendador y tome fotografías del inmueble vacío.
   • El arrendador no puede desalojarlo, pero de todas formas puede demandarlo por el alquiler no pagado o por daños y perjuicios.

3. Negociar con su arrendador

   • Usted puede aceptar modificar el contrato de arrendamiento, finalizarlo anticipadamente o establecer nuevas condiciones.
   • Siempre debe formalizar el acuerdo por escrito.

4. Asistir a una mediación obligatoria (si reúne los requisitos)

   • Si usted recibe ciertos beneficios, es posible que su arrendador deba participar en una mediación antes de presentar una demanda ante el tribunal. Consulte nuestra guía sobre Mediación obligatoria para arrendatarios que reciben asistencia pública para obtener más información. 

Después, su arrendador podría ir al tribunal para iniciar un caso de desalojo

Si no cumple con lo establecido en el aviso o no desocupa la vivienda, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo.

• Se le entregará un citatorio judicial y una demanda, donde se explica por qué se le está demandando.
  • Un citatorio judicial es un documento que le informa que lo están demandando y cuándo debe comparecer ante el tribunal (lo que se denomina “fecha de comparecencia”). 
  • Una demanda es un documento que explica la base legal de la acción judicial y lo que su arrendador solicita al tribunal.
• Solo un juez puede ordenar el desalojo.
• Solo el sheriff puede llevarlo a cabo.

¿Necesita más ayuda?

Si usted es una persona de bajos ingresos, es una persona mayor o es veterano, podría calificar para recibir ayuda legal gratuita de Colorado Legal Services (CLS). Para solicitar asistencia o preguntar si reúne los requisitos: visite el sitio web de CLS para encontrar la oficina correspondiente a su área. Si llama o visita en persona, le pueden atender en su idioma nativo.

Puede obtener ayuda de los tribunales. Cada distrito judicial tiene personal llamado "Sherlocks" que ayuda a las personas con sus preguntas legales. Para encontrar el Sherlock de su condado, visite la página web de los Sherlocks del Departamento Judicial.