Una guía práctica para personas inquilinas en un juicio de desalojo
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Si su arrendador quiere desalojarlo (obligarlo a retirarse de la vivienda), debe iniciar un proceso judicial y obtener una orden de un juez. En Colorado, este tipo de proceso se denomina “retención ilícita del inmueble arrendado”, “desalojo del inmueble y acción posesoria” o “FED” (por sus siglas en inglés). Es una demanda civil destinada a desalojar a un arrendatario de una vivienda en alquiler. Esta guía explica lo siguiente:
- Cómo se inicia un proceso de desalojo
- Qué sucede después de que le notifican la demanda
- Cómo responder presentando una contestación
- Cómo se desarrolla el juicio
- Qué puede suceder después
Comprender estas etapas puede ayudarlo a proteger sus derechos, evitar errores y prepararse para comparecer ante el tribunal.
¿Cómo se inicia un desalojo?
Si su arrendador quiere obligarlo a desocupar la vivienda (desalojarlo), debe iniciar un proceso judicial. Si su arrendador cambia las cerraduras, retira sus pertenencias o lo obliga a dejar la vivienda sin una orden judicial, podría tratarse de un desalojo ilegal. Consulte nuestra guía sobre Qué hacer si el arrendador le bloquea el acceso a su vivienda para obtener más información.
Antes de iniciar el proceso judicial, su arrendador debe entregarle un aviso por escrito denominado “requerimiento”, en el que indique por qué quiere que usted desocupe la vivienda y le informe que iniciará un proceso de desalojo en su contra si usted no cumple con lo requerido o no desocupa la vivienda dentro del plazo establecido.
Una vez iniciado el proceso de desalojo ante el tribunal, su arrendador debe enviarle la documentación judicial. Esto se denomina “notificación de proceso”. La notificación puede efectuarse mediante entrega en persona, fijando los documentos en la puerta de su vivienda o entregándoselos a un adulto en su vivienda o lugar de trabajo. El arrendador no puede realizar personalmente la notificación; debe recurrir a una persona especialmente encargada de efectuar notificaciones judiciales, a un sheriff o a otra persona mayor de edad.
¡Importante!
Si su arrendador no cumple debidamente con alguno de estos pasos, es posible que usted pueda utilizar esa circunstancia para oponerse al desalojo.
Los documentos de la notificación incluyen:
- Citación – Indica la fecha y hora en que deberá comparecer ante el tribunal y el plazo para presentar una contestación, que es un formulario mediante el cual podrá compartir su versión de los hechos. Debe notificarse al menos 7 días antes de la fecha de comparecencia.
- Demanda – Explica por qué el arrendador quiere desalojarlo y el monto de dinero que reclama.
- Formulario de contestación (se recomienda el JDF 103) – Le permite responder y plantear defensas legales.
- Formulario de solicitud para obtener documentos – Se utiliza para que las partes se soliciten mutuamente elementos de prueba.
- Lista de recursos – incluye información sobre recursos comunitarios y servicios de ayuda legal.
¿Qué debo hacer después de recibir la notificación?
Paso 1: Presente el formulario de contestación JDF 103 dentro del plazo indicado en la citación. Normalmente coincide con la fecha de comparecencia ante el tribunal.
- Llene y presente de inmediato el formulario de contestación JDF 103.
- En su contestación, niegue todo lo que haya afirmado el arrendador en la demanda que no sea cierto o con lo que usted no esté de acuerdo. Por ejemplo, si la demanda afirma que usted adeuda un alquiler que sabe que ya pagó, debe explicarlo. Es muy importante que informe al tribunal si no le notificaron los documentos del proceso de desalojo. Además, es importante que el tribunal sepa si el arrendador le entregó el requerimiento en la fecha que se indica en la demanda.
- También debe incluir todas sus argumentos de defensa. Consulte a un abogado si desea obtener más información sobre las defensas legales que puede plantear.
- Las dificultades económicas, la falta de dinero o las promesas de pagar más adelante no sirven como defensas legales. La mayoría de los argumentos de defensa se basan en errores en el aviso del arrendador o en la demanda judicial.
- En su contestación, debe indicar sus argumentos de defensa y responder a los hechos alegados por el arrendador. Si no lo hace, no podrá utilizar esos argumentos en el juicio.
- La presentación de una contestación en un proceso de desalojo no tiene costo.
¡Importante!
Si no presenta una contestación, el tribunal fallará automáticamente a favor de su arrendador y dictará una “sentencia en rebeldía”, y usted podría ser desalojado tan solo 10 días después. Consulte Sentencias en Rebeldía en Casos de Desalojo para obtener más información.
Cada tribunal tiene su propio procedimiento. Algunos permiten presentar la documentación en línea. Otros exigen que usted comparezca personalmente ante un juez el día en que presenta su contestación. Lea atentamente la citación. Allí debería indicarse cómo presentar correctamente la contestación, si debe llevarla al tribunal o si puede presentarla en línea, y si debe comparecer ante un juez.
Paso 2: Comparezca en el juicio y presente sus pruebas
Si presenta una contestación e incluye un fundamento legal válido por el cual no debería ser desalojado, el tribunal fijará un juicio aproximadamente entre 7 y 10 días después.
Si no compareció ante un juez cuando presentó su contestación, se le notificará la fecha del juicio por correo postal, teléfono o correo electrónico. Comuníquese con el tribunal si no recibe ninguna notificación.
¡Importante!
Preséntese siempre ante el tribunal. Si su arrendador o su abogado afirma que el caso fue desestimado, confírmelo con el personal del tribunal. Si no puede comparecer personalmente, puede presentar una solicitud para comparecer de manera remota por videoconferencia. Consulte “Comparecencia remota ante el tribunal por un desalojo” para obtener más información.
Llegue con anticipación y vístase de manera apropiada. Es posible que deba solicitar permiso a su empleador para asistir a la audiencia.
En el juicio puede presentar pruebas tales como:
- Contratos de arrendamiento
- Recibos de alquiler
- Fotografías o videos del inmueble
- Textos
- Correos electrónicos
¡Importante!
Envíe por correo o entregue copias de sus pruebas al arrendador y al tribunal antes del juicio. Es posible que los documentos que recibió al comienzo del proceso indiquen cómo y cuándo debe presentar las pruebas ante el tribunal. Si no lo hace, es posible que el tribunal no le permita utilizarlas.
Para obtener información más detallada, consulte nuestra "Guía para arrendatarios sobre los juicios de desalojo."
¿Qué ocurre si no tengo defensa legal?
Las decisiones judiciales oficiales de desalojo (sentencias de desalojo) quedarán registradas en su expediente y pueden dificultarle el alquiler de otra vivienda.
Puede incluir un plan de pagos, una fecha para desocupar la vivienda o un acuerdo para solucionar determinados problemas.
- Si el desalojo está relacionado de alguna manera con la violencia familiar, consulte “Derechos de vivienda para sobrevivientes de violencia familiar” para obtener más información sobre otros derechos que podría tener.
Si adeuda alquileres y ese es el motivo del desalojo, la ley de Colorado le permite pagar la totalidad de lo adeudado antes de que se dicte sentencia para detener el desalojo.
¡Importante!
Asegúrese siempre de que los acuerdos queden por escrito y estén firmados tanto por usted como por su arrendador. Intente incluir si aún adeuda algún monto al arrendador y cuándo lo pagará.
¿Qué sucede al finalizar el juicio?
Puede permanecer en la vivienda. La posibilidad de que el arrendador vuelva a iniciar un proceso dependerá de lo que resuelva el juez.
El tribunal dicta una “sentencia de entrega de la posesión”.
- Después de 48 horas, el tribunal emitirá una “orden de restitución”. Se trata de una orden judicial que autoriza a un sheriff o a uno de sus representantes a desalojarlo de la vivienda en alquiler y retirar sus pertenencias.
- El sheriff no puede ejecutar la orden de restitución hasta que hayan transcurrido 10 días desde la fecha en que se dictó la sentencia en su contra. Esto significa que durante ese plazo usted aún puede desocupar la vivienda por sus propios medios. Por lo general, el sheriff colocará un aviso en su puerta para informarle que irá a desalojarlo de la vivienda en alquiler y retirar sus pertenencias.
- Si alguna persona de su hogar recibe SSI, SSDI o prestaciones a través de Colorado Works (como TANF), debe informárselo por escrito al arrendador y al tribunal. En ese caso, contará con 30 días desde que se dicte la sentencia antes de que el sheriff pueda desalojarlo.
Nota:
Su proceso de desalojo podría incluir una reclamación de dinero por separado. Esto significa que su arrendador, además de solicitar su desalojo, también le reclama judicialmente el pago de una suma de dinero. Es posible que se celebre una audiencia por separado para tratar esta reclamación o que se resuelva como parte del juicio de desalojo. Usted debería recibir un aviso de cobro por ese dinero, aunque podría recibirla incluso años después del desalojo.
¿Los expedientes de los procesos de desalojo son públicos?
- Los casos de desalojo son privados hasta que se dicta una sentencia.
- Si la decisión del tribunal es desfavorable para usted, el desalojo quedará registrado en su expediente y podría dificultarle el alquiler de otras viviendas en el futuro.
- En algunos casos, los arrendadores aceptan que el expediente permanezca bajo reserva. No están obligados a aceptar, pero esto evitaría que el desalojo aparezca en su expediente, por lo que es conveniente solicitarlo.
¿Necesita más ayuda?
Si usted es una persona de bajos ingresos, es una persona mayor o es veterano, podría calificar para recibir ayuda legal gratuita de Colorado Legal Services (CLS). Para solicitar asistencia o preguntar si reúne los requisitos: visite el sitio web de CLS para encontrar la oficina correspondiente a su área. Si llama o visita en persona, le pueden atender en su idioma nativo.
Puede obtener ayuda de los tribunales. Cada distrito judicial tiene personal llamado "Sherlocks" que ayuda a las personas con sus preguntas legales. Para encontrar el Sherlock de su condado, visite la página web de los Sherlocks del Departamento Judicial.