Desalojo Por Incumplimientos Graves

Si usted es inquilino (arrendatario) en Colorado, ante la mayoría de los incumplimientos del contrato de arrendamiento, el arrendador debe darle cierto tiempo para solucionar el problema. Sin embargo, en casos más graves, como determinados delitos o amenazas, el arrendador puede iniciar el proceso de desalojo después de darle un aviso con solo 3 días de antelación. Esta guía explica lo siguiente: 

• Qué se considera un “incumplimiento grave”
• Qué debe incluir el arrendador en el aviso
• Qué medidas puede tomar si recibe un aviso de este tipo

Si es posible, hable con un abogado de inmediato si lo están desalojando por un incumplimiento grave del contrato de arrendamiento, ya que el proceso avanza rápidamente.

¿Qué es un incumplimiento grave?

Un incumplimiento grave se define como un acto de gravedad que:

• Ocurre en el inmueble o en sus inmediaciones y pone en peligro a otras personas o causa daños a bienes;
• Implica un delito grave violento o relacionado con drogas cometido en las inmediaciones del inmueble; o
• Constituye un acto delictivo cometido en el inmueble, sancionable con al menos 180 días de prisión y declarado una molestia pública.

El arrendador no necesita que haya habido un arresto, una acusación penal ni una condena para desalojarlo por un incumplimiento grave. En un proceso civil, el arrendador solo debe demostrar que es más probable que usted haya realizado el acto a que no lo haya realizado. Es posible que los desalojos basados en arrestos o acusaciones por hechos ocurridos lejos de su vivienda no cumplan con los requisitos legales.

¿Qué debe incluir el aviso?

El arrendador debe entregarle un “aviso de desalojo” por escrito que incluya lo siguiente:

• La dirección del inmueble;
• Una declaración clara de que tiene tres días para desocuparlo;
• La fecha límite para desocupar el inmueble;
• Una descripción del supuesto incumplimiento;
• La firma del arrendador (o de su representante); y, 
• Información sobre la posibilidad de recurrir a mediación si usted recibe determinadas prestaciones sociales.

Requisitos para la entrega del aviso:

• El aviso debe entregársele personalmente a usted o a una persona mayor de 15 años que se encuentre en su domicilio; O
• Después de dos intentos fallidos de entrega, debe colocarse en un lugar visible, como la puerta de entrada de su vivienda.

¿Qué opciones tengo si recibo un aviso?

¿Qué sucede si otra persona causó el incumplimiento?

Si usted alquila una vivienda, por lo general es responsable de los actos de sus invitados. Aun así, pueden desalojarlo, salvo que:

• Usted no supiera ni hubiera podido razonablemente saber lo que estaba haciendo su invitado y, al enterarse, se hubiera comunicado inmediatamente con la policía para denunciar los hechos.
• El acto de su invitado estuviera relacionado con violencia familiar y usted tuviera al menos uno de los siguientes documentos para probarlo: 
  • Un informe policial;
  • Una orden de protección;
  • Una declaración por escrito (un documento redactado por usted en el que explique la situación); o

  • Una carta de un prestador de servicios que lo esté asistiendo, como un abogado, trabajador social, profesional médico, líder religioso o profesional de la salud mental. 

    Consulte la guía sobre Derechos de vivienda para sobrevivientes de violencia familiar para obtener más información.

En algunos casos, los arrendadores aceptan llegar a un acuerdo si usted se compromete a no permitir que el invitado que causó el problema vuelva a ingresar a su vivienda.

¿Cuáles son algunos ejemplos comunes de incumplimientos graves?

• Amenazar a un vecino: Es probable que se considere un incumplimiento grave si usted amenazó con ejercer violencia o actuó de manera intimidatoria. Podría plantear lo siguiente en un argumento de defensa:
  • Estaba bromeando;
  • Estaba atravesando una crisis de salud mental y actualmente se encuentra estabilizado; o
  • Actuó en defensa propia.
• Causar daños a bienes: Es probable que los daños intencionales y graves a bienes se consideren un incumplimiento grave. Si los daños fueron accidentales o menores, esto podría servir como un argumento de defensa.

¿Qué sucede si no desocupo el inmueble ni llego a un acuerdo?

El arrendador debe iniciar un proceso judicial y notificarle una “citación y demanda”. Usted puede:

• Presentar una contestación en la que explique su versión de los hechos; y/o
• Presentarse ante el tribunal para defenderse.

Entre los posibles argumentos de defensa se encuentran los siguientes:

• Usted no hizo lo que se afirma en el aviso.
• El acto no encuadra en la definición legal de incumplimiento grave.
• La notificación no se realizó correctamente.
• No se le concedieron los tres días completos antes de que se iniciara el proceso.
• Los documentos judiciales le fueron notificados menos de siete días antes de la audiencia.

Manténgase informado y actúe rápidamente; los procesos de desalojo por incumplimientos graves avanzan con rapidez.

¿Necesita más ayuda?

Si usted es una persona de bajos ingresos, es una persona mayor o es veterano, podría calificar para recibir ayuda legal gratuita de Colorado Legal Services (CLS). Para solicitar asistencia o preguntar si reúne los requisitos: visite el sitio web de CLS para encontrar la oficina correspondiente a su área. Si llama o visita en persona, le pueden atender en su idioma nativo.

Puede obtener ayuda de los tribunales. Cada distrito judicial tiene personal llamado "Sherlocks" que ayuda a las personas con sus preguntas legales. Para encontrar el Sherlock de su condado, visite la página web de los Sherlocks del Departamento Judicial.