Requerimiento de Cumplimiento por Incumplimientos del Contrato de Arrendamiento e Incumplimientos Reiterados

¿Qué es un requerimiento de cumplimiento?

Si el arrendador cree que incumplió el contrato de arrendamiento, puede enviarle un aviso de incumplimiento. Generalmente, se llama “requerimiento de cumplimiento” o “requerimiento de entrega de la posesión”. Es muy importante que se tome en serio estos avisos, porque su arrendador podría intentar desalojarlo. 

¿Qué tiene que incluir su arrendador en un requerimiento de cumplimiento? 

El requerimiento de cumplimiento es una de las primeras medidas que tiene que tomar el arrendador para desalojarlo. Por eso es importante que lo tome en serio y proceda con los pasos a seguir cuidadosamente. La ley requiere que el aviso diga cosas específicas. 

Debe: 

• Indicar la dirección de la vivienda que está alquilando.
• Describir cómo cree el arrendador que usted está incumpliendo una condición “material” (significativa) del contrato de arrendamiento. Esto puede incluir la falta de pago del alquiler.
  • Por ejemplo: “Tiene un perro en el departamento, por lo cual incumple el contrato de arrendamiento”.
• Informarle que podría tener derecho a una mediación si recibe las prestaciones de Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI), Seguro por Incapacidad del Seguro Social (SSDI) o Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (TANF). 
• Informarle que tiene (normalmente) 10 días para hacer algo de lo siguiente:
  • Solucionar o “subsanar” el problema.
    • Por ejemplo, encontrar un nuevo hogar para el perro, O 
      Mudarse. 
• Indicar la fecha y hora en que debe solucionar el problema o mudarse.
• Estar firmado por el dueño, el administrador de la propiedad o el abogado del arrendador.
• Estar escrito en inglés, español o cualquier otro idioma que el arrendador sepa, o tenga motivos para saber, que es su idioma principal.
• Entregarse de una manera específica. 
  • El aviso tiene que cumplir con una de las siguientes vías de entrega:
    • Entregarse en mano a usted o a otra persona en el hogar mayor de 15 años. 
    • Si no puede entregárselo después de intentar en dos días diferentes, se lo debe colocar en un lugar visible. Por ejemplo, el arrendador podría dejar este aviso en la puerta delantera. 

Luego de recibir el aviso, tendrá 10 días para solucionar el problema antes de que el arrendador pueda presentar un desalojo en su contra. 

Excepciones al requisito de los 10 días

Existen solo tres excepciones al requisito de que el arrendador le dé un plazo de 10 días para solucionar el problema antes de solicitar un desalojo en su contra. Aun cuando una de las excepciones aplique a su arrendador, hay diferentes reglas que debe seguir. 

1. Si su arrendador es propietario de 5 viviendas unifamiliares de alquiler o menos Y si su contrato de arrendamiento indica que el aviso de 10 días no se aplica. En este caso, su arrendador solo tiene que darle 5 días para solucionar el problema antes de poder solicitar un desalojo en su contra. 
2. Si usted tiene un acuerdo para vivir en una vivienda proporcionada por su empleador, su empleador/arrendador solamente debe darle 3 días para solucionar el problema antes de poder solicitar un desalojo en su contra.  
3. Si su arrendador alega que ha cometido un “incumplimiento sustancial” del contrato de arrendamiento. Los incumplimientos sustanciales incluyen aquellos que suceden dentro o cerca de la propiedad y ponen en peligro a las personas o a la propiedad, incluyen delitos relacionados con las drogas o incluyen actividades delictivas que fueron declaradas como molestias públicas. En este caso, el arrendador no tiene que darle la oportunidad de solucionar el problema y puede exigirle que se mude en un plazo de 3 días. 

¿Qué debería hacer si recibo un requerimiento de cumplimiento?

Si su arrendador le envió un requerimiento de cumplimiento por primera vez, tiene algunas opciones: 

1. Solucionar el problema

   Si puede solucionar el problema que el arrendador menciona en el requerimiento de cumplimiento o aviso, es conveniente hacerlo. Si soluciona el problema dentro del período de 10 días del aviso, su arrendador no puede desalojarlo en función de este aviso. 
   Su arrendador podría pedirle alguna prueba de que el problema fue solucionado. Por ejemplo, si el arrendador lo acusó de tener una mascota cuando no debería hacerlo, podría pedirle permiso para inspeccionar su hogar para asegurarse de que ya no hay una mascota u otra prueba de que la mascota tiene un nuevo hogar. Debe intentar documentar que solucionó el problema y guardar pruebas, como fotos o comunicaciones escritas con su arrendador.
   Si el incumplimiento del contrato de arrendamiento se debe a violencia familiar que usted no cometió o de la cual fue víctima, el arrendador no puede responsabilizarlo por daños a los bienes que constituyan un incumplimiento del contrato.  Debe proporcionarle al arrendador documentación, que puede consistir en un informe policial, una orden judicial de protección, una declaración realizada por usted mismo o una carta de un prestador de servicios que le esté brindando asistencia, como un abogado, trabajador social, profesional médico, líder religioso o profesional de salud mental.  Es posible que cuente con un argumento de defensa si el arrendador inicia una acción judicial.  Si usted es sobreviviente de violencia familiar, consulte “Derechos de vivienda para sobrevivientes de violencia familiar” para obtener información sobre otros derechos que podría tener.

2. Negociar con su arrendador

   Si no puede solucionar un incumplimiento en 10 días y no quiere mudarse, puede intentar llegar a un acuerdo con el arrendador. 

   Por ejemplo, si puede arreglar el incumplimiento, pero necesita más de 10 días, puede hablar con su arrendador para disponer de más tiempo. Si negocia un acuerdo para mudarse, puede intentar lograr un acuerdo que termine su contrato de arrendamiento sin una sanción, para que el arrendador no pueda demandarlo por daños por la falta de pago de alquiler más adelante. 

   Si llegan a un acuerdo, asegúrese de ponerlo por escrito y de que tanto usted como el arrendador lo firmen.

3. Acudir a la mediación

   En virtud de una nueva ley, si recibe las prestaciones de TANF, SSI o SSDI, reúne los requisitos para una mediación gratuita. No debe confiar en la mediación para solucionar el problema, y es mucho más probable que la mediación le ayude si ha solucionado los problemas que preocupan a su arrendador.

4. Mudarse

   También puede elegir mudarse dentro del período de 10 días dado en el aviso. Si decide mudarse dentro del período de 10 días, su arrendador NO PUEDE desalojarlo en función de este aviso. 

   Es importante que sepa que, si elige esta opción, no debe simplemente mudarse sin decirle a su arrendador. Si se muda sin decirle a su arrendador, este puede creer que usted permanece en la propiedad y puede presentar una demanda para desalojarlo.  Eso puede causarle serios problemas. Si su arrendador coloca la documentación relacionada con el desalojo en la residencia en la que usted ya no vive, podría terminar no enterándose de que su arrendador presentó una demanda de desalojo, no presentarse ante el tribunal y obtener una sentencia en rebeldía y un desalojo en su expediente. 

   Es extremadamente importante que dé un aviso por escrito al arrendador de su intención de mudarse o que ya se ha mudado.  Debería programar un momento para devolverle las llaves al arrendador. También es buena idea pedirle al arrendador que recorra la unidad con usted antes de mudarse y que quede asentado por escrito que no hay daños en el hogar. 

   Si decide mudarse en lugar de solucionar el problema, el arrendador aún puede demandarlo. Puede demandarlo por falta de pago del alquiler, daños en la propiedad y más. La ley prevé que el arrendador “mitigue los daños” tratando de buscar nuevos arrendatarios.

5. ¿Qué pasa si no soluciono el problema, me mudo o llego a un acuerdo con mi arrendador después de recibir un requerimiento de cumplimiento por incumplimientos del contrato de arrendamiento?

Si esto sucede, su arrendador debe tomar medidas adicionales para desalojarlo. Su arrendador NO puede bloquearle el acceso a la residencia. Si el arrendador le bloquea el acceso a su hogar, revise el folleto informativo “Bloqueo de acceso a la vivienda”. 

El arrendador debe presentar primero una demanda de desalojo ante el tribunal y entregarle la demanda junto con la documentación, denominados “citación y demanda de desalojo del inmueble y acción posesoria”. Tendrá entonces una oportunidad de presentar una contestación a la demanda (JDL 103) ante el tribunal. En la contestación, debe enumerar cualquier defensa que tenga en contra del desalojo. 

Se espera que comparezca ante el tribunal en la fecha indicada en su citación y en una fecha posterior que determinará el tribunal después de la presentación de una contestación, y que comunique sus argumentos de defensa al juez del juicio. Puede participar en persona o de forma remota por teléfono o video. Debe informar al tribunal en su contestación si estará presente en persona o de forma remota para su caso. Consulte “Derechos del arrendatario en Colorado: participación remota en casos de desalojo” para obtener más información sobre la participación remota.

Existen varias defensas legales contra un desalojo; se le recomienda hablar con un abogado para pedir consejos o asesoramiento. Algunas posibles defensas son:

• El arrendador no le avisó apropiadamente o presentó la demanda de desalojo sin darle 10 días para arreglar el incumplimiento.
• Usted no cometió el supuesto incumplimiento.
• Usted solucionó el supuesto incumplimiento.
• Se lo notificó de la citación y demanda menos de siete días antes de la fecha de la comparecencia inicial ante el tribunal.

Si su arrendador le dio el aviso adecuado y demuestra que usted cometió un incumplimiento material del contrato de arrendamiento y no lo solucionó dentro del período de 10 días, entonces podría ser desalojado. Por lo tanto, es mejor solucionar cualquier supuesto incumplimiento del contrato de arrendamiento dentro del período de 10 días mencionado en el aviso. 

¿Qué debe incluir el requerimiento de pago del alquiler?

Por ley, el aviso debe:

• Indicar el domicilio de la vivienda arrendada.
• Indicar exactamente de qué manera usted incumplió el contrato de arrendamiento, incluido el monto del alquiler que adeuda.
• Darle, normalmente, 10 días para pagar o mudarse.
• Indicar la fecha y hora en que debe pagar el alquiler o mudarse.
• Informarle sobre su derecho a una mediación gratuita si recibe las prestaciones de TANF, SSI o SSDI.
• Estar firmado por el arrendador, el administrador de la propiedad o su abogado.
• Estar redactado en su idioma principal, si el arrendador sabe cuál es.
• Serle entregado correctamente:
  • Personalmente a usted o a una persona mayor de 15 años que se encuentre en su domicilio; o
  • Si no puede entregárselo después de intentar en dos días diferentes, se lo debe colocar en un lugar visible. Por ejemplo, el arrendador podría dejar este aviso en la puerta delantera. 
• Informarle sobre su derecho a un plan de pagos si ha sufrido conductas sexuales ilícitas, acoso, violencia familiar o maltrato doméstico que hayan provocado que no pudiera pagar el alquiler. 
  • Si usted es víctima o sobreviviente de alguno de estos delitos, debe entregarle documentación al arrendador. Esta puede incluir alguno de los siguientes documentos:
    • un informe policial;
    • una orden judicial de protección;
    • una declaración por escrito (un documento redactado por usted en el que explique la situación); o
    • una carta de un prestador de servicios que lo esté asistiendo, como un abogado, trabajador social, profesional médico, líder religioso o profesional de la salud mental.
  • Consulte el documento “Derechos de vivienda para sobrevivientes de violencia familiar” para obtener más información sobre sus derechos.
     

Excepciones al requisito de los 10 días

En determinados casos especiales, el plazo del aviso puede ser más breve o más largo:

1. Aviso de 5 días: Si su arrendador es propietario de 5 viviendas unifamiliares o menos y si su contrato de arrendamiento indica que la regla de los 10 días no se aplica.
2. Aviso de 3 días: Si su vivienda está vinculada a su empleo (si el arrendador también es su empleador). En ciertas situaciones, pueden desalojarlo con la ayuda del sheriff sin presentarse primero ante un tribunal.
3. Aviso de 30 días: Si vive en una propiedad amparada por la ley CARES, como una vivienda que tiene un préstamo o subsidio federal.

¿Qué puedo hacer si recibo un requerimiento de pago del alquiler?

Tiene varias opciones. Debe actuar rápidamente para proteger sus derechos.

1. Pagar lo que adeuda

   1. Si paga el monto total antes de que se dicte una sentencia de desalojo, el arrendador debe aceptar el pago y no puede desalojarlo.
   2. Debe pagar todo lo indicado más cualquier alquiler que haya vencido después del aviso.
   3. Conserve un comprobante del pago, como recibos o capturas de pantalla.

2. Intentar llegar a un acuerdo

   1. Usted y el arrendador pueden acordar un plan de pagos o una fecha para que se mude.
   2. Si llegan a una solución, como un plan de pagos o una fecha diferente para mudarse, asegúrese de que todo quede por escrito y esté firmado por ambas partes.
   3. Si usted es víctima o sobreviviente de conductas sexuales ilícitas, acoso, violencia familiar o maltrato doméstico, el arrendador debe aceptar un plan de pagos.
      1. El plan de pagos puede tener una duración máxima de nueve meses.
      2. Debe realizar pagos de al menos $25 por mes.

3. Solicitar una mediación gratuita

   1. Si recibe prestaciones sociales como SSI, SSDI o asistencia en efectivo a través del programa Colorado Works (como TANF), podría tener derecho a una mediación, en la cual una persona ayuda al arrendatario y al arrendador a intentar encontrar una solución antes de que el arrendador pueda presentar una demanda. Si reúne los requisitos, infórmeselo por escrito al arrendador para que pueda pagar y programar una mediación antes de demandarlo.

4. Mudarse dentro del plazo establecido

   1. Si se muda dentro del plazo y se lo informa al arrendador, este no puede desalojarlo.
   2. Devuelva las llaves y solicite un recibo.
   3. Deje constancia por escrito de que está desocupando el inmueble e incluya la fecha.
   4. Pídale al arrendador que confirme que no existen daños. Si puede, tome fotografías y videos del estado en que dejó la unidad para poder utilizarlos como prueba.

¿Qué sucede si no hago nada?

El arrendador debe iniciar un proceso judicial para desalojarlo. No puede obligarlo a dejar la vivienda sin una orden judicial.

Si lo demanda:

• Usted recibirá un documento denominado citación y demanda de desalojo del inmueble y acción posesoria.
• Debe presentar una contestación (JDL 103) e informar al tribunal si estará presente en persona o de forma remota para exponer su caso.
• Debe comparecer ante el tribunal en la fecha indicada en la citación.
• Ante el tribunal, puede presentar argumentos de defensa, por ejemplo:
  • Usted pagó o intentó pagar.
  • El arrendador inició el proceso de desalojo sin darle 10 días para realizar el pago.
  • La documentación judicial le fue entregada menos de siete días antes de la fecha de la audiencia.

Incluso después de que el arrendador inicie el proceso, usted puede detener el desalojo pagando la totalidad del alquiler adeudado antes de que se dicte una sentencia. Si lo hace, el juez debería desestimar el caso.

Es posible que todavía adeude otros cargos, como costas judiciales o recargos por demora, pero por sí solos no pueden dar lugar a su desalojo.

Si vive en una vivienda pública o subvencionada, podría tener protecciones adicionales. 

Cuando firma un contrato de arrendamiento junto con su arrendador, ambos se comprometen a hacer ciertas cosas. Por ejemplo, usted se compromete a pagar el alquiler a su arrendador un día específico del mes, y él se compromete a darle una propiedad para vivir. Si no mantiene su compromiso de pagar el alquiler al arrendador, está incumpliendo el contrato de arrendamiento. 

También puede asumir muchos otros compromisos en el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, podría comprometerse a no tener mascotas o solo tener una mascota específica. También podría asumir el compromiso a estar tranquilo y no molestar a los vecinos después de un horario determinado. Si prometió no tener mascotas en la propiedad y tiene un perro, estaría incumpliendo su contrato de arrendamiento porque faltaría a la promesa de no tener mascotas. Un arrendador puede desalojar a un arrendatario por incumplir una condición “material” (significativa) del contrato de arrendamiento. Consulte “Desalojo por incumplimientos graves ” para más información.

Si ya ha recibido un aviso y su arrendador considera que ha incumplido la misma cláusula del contrato de arrendamiento en otra ocasión, puede enviarle un “Aviso de desalojo por incumplimiento reiterado”. Si recibe un aviso de incumplimiento reiterado, su arrendador NO tiene que darle 10 días de plazo para solucionar el problema. En estos casos, el arrendador puede decidir terminar el contrato de arrendamiento. 

¿Qué tiene que incluir mi arrendador en un aviso de desalojo por incumplimiento reiterado?

Su arrendador debe notificarle mediante otro aviso de su intención de terminar el contrato de arrendamiento. Esto generalmente se llama “Aviso de desalojo por incumplimiento reiterado”. Este aviso debe:

• Indicar la dirección de la vivienda que está alquilando.
• Describir cómo cree el arrendador que usted está incumpliendo una condición “material” (significativa) del contrato de arrendamiento.
  • Por ejemplo: “Tiene un perro en el departamento, por lo cual incumple el contrato de arrendamiento”.
• Decir que ya incumplió la misma cláusula de su contrato de arrendamiento y que el arrendador le envió un requerimiento de cumplimiento. 
• Informarle de su posible derecho a una mediación si recibe las prestaciones de TANF, SSI o SSDI. 
• Informarle que tiene (normalmente) un plazo de 10 días para mudarse. 
• Indicar la fecha en que debe mudarse.
• Estar firmado por el dueño, el administrador de la propiedad o el abogado del arrendador.
• Estar escrito en inglés, español o cualquier otro idioma que el arrendador sepa, o tenga motivos para saber, que es su idioma principal.
• Entregarse de una manera específica. 
  • El aviso tiene que cumplir con una de las siguientes vías de entrega:
    • Entregarse en mano a usted o a otra persona en el hogar mayor de 15 años. 
    • Si no puede entregárselo después de intentar en dos días diferentes, se lo debe colocar en un lugar visible. Por ejemplo, el arrendador podría dejar este aviso en la puerta delantera. 

Excepciones al requisito de los 10 días:

Existen solo tres excepciones al requisito de que el arrendador le dé un plazo de 10 días para mudarse antes de solicitar un desalojo en su contra. Incluso si una de estas se aplica al arrendador, este tiene que seguir diferentes reglas. 

1. Si su arrendador es propietario de 5 viviendas unifamiliares de alquiler o menos Y si su contrato de arrendamiento indica que el aviso de 10 días no se aplica. En este caso, su arrendador solo tiene que darle un plazo de 5 días para mudarse antes de poder solicitar un desalojo en su contra. 
2. Si usted tiene un acuerdo para vivir en una vivienda proporcionada por su empleador, su empleador/arrendador solamente debe darle 3 días para mudarse antes de poder solicitar un desalojo en su contra.  
3. Si su arrendador alega que ha cometido un “incumplimiento sustancial” del contrato de arrendamiento. Los incumplimientos sustanciales incluyen aquellos que suceden dentro o cerca de la propiedad y ponen en peligro a las personas o a la propiedad, incluyen delitos relacionados con las drogas o incluyen actividades delictivas que fueron declaradas como molestias públicas. En este caso, el arrendador no tiene que darle la oportunidad de solucionar el problema y puede exigirle que se mude en un plazo de 3 días. 

¿Qué debería hacer si recibo un aviso de desalojo por incumplimiento reiterado?

Si recibe un aviso de desalojo por incumplimiento reiterado, sus opciones son mucho más limitadas que si recibe un primer aviso de incumplimiento del contrato de arrendamiento. En este caso, no tendrá oportunidad de solucionar el incumplimiento (a menos que el aviso indique explícitamente lo contrario).

1. Mudarse

   También puede elegir mudarse dentro del período de 10 días establecido en el aviso. Si decide mudarse dentro del período de 10 días, su arrendador NO PUEDE desalojarlo en función de este aviso. 

   Es importante que sepa que, si elige esta opción, no debe simplemente mudarse sin decirle a su arrendador.  Si se muda sin decirle a su arrendador, este puede creer que usted permanece en la propiedad y puede presentar una demanda para desalojarlo. Eso puede causarle serios problemas. Si su arrendador coloca la documentación relacionada con el desalojo en la residencia en la que usted ya no vive, podría terminar no enterándose de que su arrendador presentó una demanda de desalojo, no presentarse ante el tribunal y obtener una sentencia en rebeldía y un desalojo en su expediente.

   Es extremadamente importante que dé un aviso por escrito al arrendador de su intención de mudarse o que ya se ha mudado. Debería programar un momento para devolverle las llaves al arrendador. También es buena idea pedirle al arrendador que recorra la unidad con usted antes de mudarse y que quede asentado por escrito que no hay daños en el hogar. 

2. Mediación obligatoria

   Si decide mudarse en lugar de discutir el desalojo o negociar un acuerdo, el arrendador aún puede demandarlo. Puede demandarlo por falta de pago del alquiler, daños en la propiedad y más. La ley prevé que el arrendador “mitigue los daños” tratando de buscar nuevos arrendatarios.

   En virtud de una nueva ley, si recibe ciertas prestaciones, reúne los requisitos para una mediación obligatoria gratuita. 

3. Negociar con su arrendador

   Incluso si no reúne los requisitos para la mediación obligatoria, aún puede intentar llegar a un acuerdo con el arrendador. 

   Por ejemplo, puede negociar con su arrendador para determinar una fecha realista en la que podría mudarse. Puede intentar obtener un acuerdo que termine su contrato de arrendamiento sin una sanción, para que el arrendador no pueda demandarlo por daños por alquiler no pago más adelante. 

   Si llegan a un acuerdo, asegúrese de ponerlo por escrito y de que tanto usted como el arrendador lo firmen.

¿Qué pasa si no me mudo o llego a un acuerdo con mi arrendador después de recibir un aviso de desalojo por incumplimiento reiterado?

Si esto sucede, su arrendador debe tomar medidas adicionales para desalojarlo. Su arrendador NO puede bloquearle el acceso a la residencia. Si el arrendador le bloquea el acceso a su hogar, revise el folleto informativo “Bloqueo de acceso a la vivienda”. 

El arrendador debe presentar una demanda de desalojo ante el tribunal y entregarle el documento, denominado “citación y demanda de desalojo del inmueble y acción posesoria”. Tendrá entonces una oportunidad de presentar una contestación  (JDL 103) a la demanda ante el tribunal. En la contestación, debe enumerar cualquier defensa que tenga en contra del desalojo. 

Se espera que comparezca ante el tribunal en la fecha indicada en su citación y en una fecha posterior que determinará el tribunal después de la presentación de una contestación, y que comunique sus argumentos de defensa al juez del juicio. Puede participar en persona o de forma remota por teléfono o video. Debe informar al tribunal en su contestación si estará presente en persona o de forma remota para su caso. Consulte “Derechos del arrendatario en Colorado: participación remota en casos de desalojo” para obtener más información sobre la participación remota.

Existen varias defensas legales contra un desalojo; se le recomienda hablar con un abogado para pedir consejos o asesoramiento. Algunas posibles defensas son:

• El arrendador no le avisó apropiadamente o presentó la demanda de desalojo sin darle 10 días para mudarse.
• Usted no cometió el supuesto incumplimiento.
• El supuesto incumplimiento no es un incumplimiento reiterado de la misma cláusula del contrato de arrendamiento.
• Se lo notificó de la citación y demanda menos de siete días antes de la fecha de la comparecencia ante el tribunal.

Recuerde, si comete un incumplimiento reiterado del contrato de arrendamiento, no tendrá la oportunidad de solucionarlo (a menos que el aviso indique explícitamente lo contrario). Si su arrendador le dio el aviso adecuado y demuestra que usted cometió un incumplimiento reiterado del contrato de arrendamiento, podría ser desalojado.