Guía para Entender los Contratos de Arrendamiento

Si usted alquila una vivienda en Colorado, es importante que comprenda su contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento es un acuerdo legal entre usted y su arrendador que establece las reglas aplicables al alquiler. 

Esta guía explica lo siguiente:

• Qué debe y qué no debe decir su contrato de arrendamiento 
• Qué responsabilidades tiene usted
• Cómo puede protegerse 
• Cuáles son algunas señales de alerta frecuentes 
• Qué hacer si necesita modificar su contrato de arrendamiento

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento es un acuerdo de alquiler entre usted (el arrendatario) y el propietario del inmueble (el arrendador). En él se establecen las reglas que ambas partes acuerdan cumplir. La mayoría de los contratos de arrendamiento son escritos y deben indicar claramente las fechas de inicio y finalización. Si no se especifican fechas, el contrato se considera un arrendamiento con plazo mensual o periódico. Siempre procure realizar el contrato de arrendamiento por escrito y asegúrese de obtener una copia firmada, en formato electrónico o en papel.

¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento?

La ley de Colorado exige que los contratos de arrendamiento incluyan:

• El nombre y la dirección de su arrendador (o de su representante o “agente autorizado”).
• El compromiso de que la vivienda alquilada cumpla con las normas de salud y seguridad (denominado “garantía de habitabilidad”).
• Una declaración que indique que es ilegal que su arrendador lo discrimine por su fuente de ingresos si posee 6 unidades o más.

¿Qué no puede incluir un contrato de arrendamiento?

Su contrato de arrendamiento no puede legalmente:

• Denominar “alquiler” a otros cargos (como los servicios públicos u otras tarifas).
• Cobrarle una tarifa fija por no avisar que no renovará el contrato de arrendamiento.

• Cobrarle tarifas por avisos o procesos de desalojo.
• Requerir que usted pague automáticamente los honorarios de abogados o las costas judiciales de su arrendador, o establecer que únicamente su arrendador puede obtener el pago de honorarios de abogados si intenta desalojarlo. 
• Obligarlo a renunciar a sus derechos a la mediación, a un juicio por jurado o a participar en demandas colectivas.
• Obligarlo a reembolsar a su arrendador los gastos de una mediación obligatoria.
• Obligarlo a renunciar al compromiso del arrendador de tratarlo de manera justa y permitirle vivir tranquilamente (esto también se denomina “pacto implícito de buena fe y trato justo”).
• Cobrarle determinadas tarifas si el arrendador usa otra empresa para prestarle servicios, salvo que los límites y las condiciones de esos cargos estén establecidos en el contrato de arrendamiento.
  • Si su arrendador usa otra empresa (o un “tercero”) para prestar un servicio, solo puede cobrarle por ese servicio si así se establece en el contrato de arrendamiento y si el cargo no supera el límite permitido. El cargo puede ser del 2 % del importe facturado al arrendador o de $10 por mes o menos. 
  • Por ejemplo, si su arrendador tiene casilleros para recibir paquetes que pertenecen a otra empresa, solo puede cobrarle por este servicio si así se establece en el contrato de arrendamiento y si el contrato indica el importe que se le cobrará. 
• Desalojarlo únicamente por no pagar las facturas de servicios públicos si usted alquila una vivienda con subsidio.

¿Cuáles son mis responsabilidades según el contrato de arrendamiento?

Los contratos de arrendamiento incluyen reglas (o condiciones) sobre:

• El importe del alquiler y su fecha de vencimiento.
• El importe del depósito en garantía, cuándo debe devolvérselo el arrendador y los motivos por los cuales este puede retenerlo.
• Quién paga los servicios públicos, como electricidad, calefacción, agua, alcantarillado y recolección de residuos.
• Las responsabilidades relacionadas con las reparaciones.
  • Por lo general, un arrendador no puede obligar a un arrendatario a pagar las reparaciones. Si su contrato de arrendamiento establece una reducción del alquiler a cambio de trabajos que usted realice en la vivienda, es muy importante que se especifiquen por escrito tanto el importe exacto de la reducción como los trabajos que usted deberá realizar. 
• Quién es responsable del cuidado del jardín y de los senderos.
• Las reglas sobre estacionamiento, mascotas, invitados y consumo de marihuana.
• Los horarios en los que debe evitarse hacer ruido.
• Las reglas sobre subarrendamiento.

Preste atención a cualquier documento o anexo separado que lleve el título “reglas” o “reglamento”. Por lo general, estos documentos también son parte de su contrato de arrendamiento.

¿Debo negociar antes de firmar?

Puede intentar modificar cualquier condición del contrato de arrendamiento antes de firmarlo. Haga todas las modificaciones por escrito y asegúrese de que tanto usted como su arrendador coloquen sus iniciales junto a ellas. Es posible que algunos arrendadores que administran una gran cantidad de propiedades no permitan modificaciones, pero siempre vale la pena preguntar.

¿Puedo modificar el contrato de arrendamiento posteriormente?

Después de firmarlo, usted y su arrendador deben consentir cualquier modificación. Haga las modificaciones por escrito, ya sea mediante un anexo o modificando el contrato de arrendamiento, y asegúrese de que ambas partes coloquen sus iniciales junto a ellas.

Preste atención a estas señales de alerta en los contratos de arrendamiento

Evite o cuestione los contratos de arrendamiento que incluyan expresiones como las siguientes:

• Usted acepta la vivienda “en el estado en que se encuentra.” Esto podría significar que existe algún problema en la propiedad y que su arrendador no desea solucionarlo durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
• “Los arrendatarios reconocen que, en este momento, el inmueble se encuentra en buen estado.” Esto significa que el arrendador podría intentar cobrarle por daños que ya existían cuando usted se mudó. Siempre haga una lista de los problemas y daños que observe al mudarse y conserve pruebas de ellos. Es conveniente que tanto usted como el arrendador firmen esta lista.
• “El arrendatario acepta mantener en buen estado las mejoras realizadas en el inmueble y asumir los gastos correspondientes.” Esto significa que usted debe mantener la vivienda en buen estado y pagar los gastos correspondientes en lugar del arrendador. Esta disposición debería modificarse para establecer que el arrendador es responsable o que, si usted paga las reparaciones y el mantenimiento, esos gastos se deducirán del alquiler. 
• “El arrendador no es responsable de las lesiones que sufra el arrendatario ni de los daños a sus bienes.” Esto significa que, si sus bienes sufren daños, el arrendador no tendría que pagarlos. Sin embargo, si el arrendador causa los daños, debería tener que responder por ellos. Procure que esta disposición se modifique acordando con su arrendador que se agregue: “salvo que los daños hayan sido causados por culpa del arrendador.” 
• “El arrendatario acepta cumplir con todos los reglamentos impresos vigentes o que se le proporcionen posteriormente.” Esto significa que usted estaría aceptando reglas que podrían establecerse en el futuro y que ni siquiera conoce en este momento. Procure que esta disposición se modifique para eliminar la frase “o que se le proporcionen posteriormente.”
• “El arrendador se reserva el derecho de ingresar al inmueble bajo condiciones razonables para realizar gestiones oficiales.”  Su contrato de arrendamiento debe indicar específicamente con cuánto tiempo de anticipación debe avisarle el arrendador antes de ingresar a su vivienda. Una redacción más adecuada podría ser: “previo aviso al arrendatario y con su consentimiento, con una anticipación mínima de (x cantidad de días u horas), excepto en caso de emergencia.”

¿Necesita más ayuda?

Si usted es una persona de bajos ingresos, es una persona mayor o es veterano, podría calificar para recibir ayuda legal gratuita de Colorado Legal Services (CLS). Para solicitar asistencia o preguntar si reúne los requisitos: visite el sitio web de CLS para encontrar la oficina correspondiente a su área. Si llama o visita en persona, le pueden atender en su idioma nativo.

Puede obtener ayuda de los tribunales. Cada distrito judicial tiene personal llamado "Sherlocks" que ayuda a las personas con sus preguntas legales. Para encontrar el Sherlock de su condado, visite la página web de los Sherlocks del Departamento Judicial.