Defensa en demandas por deudas del arrendatario

Que un arrendador anterior le inicie una demanda puede ser estresante y abrumador. Si un arrendador anterior le inicia una demanda por falta de pago de alquiler, daños a la propiedad o costos de desalojo, tiene derechos y defensas importantes que pueden ayudarlo a protegerse. Esta guía explica lo siguiente: 

• Plazos para presentar demandas
• Reglas que los arrendadores deben seguir
• Medidas que puede tomar para protegerse

¿Cuáles son los plazos para las demandas?

Plazo de prescripción : Un plazo de prescripción es la cantidad de tiempo que una persona tiene para presentar una demanda antes de que haya pasado demasiado tiempo.

• El plazo depende de la naturaleza de la demanda legal.  
• Los plazos pueden ser de tan solo seis meses o de hasta seis años.
• Si debe dinero, el plazo de prescripción empieza en la fecha del último pago o del incumplimiento (cuando dejó de hacer pagos).

Para saber si es demasiado tarde para que el arrendador le inicie una demanda, hable con un abogado.

¿Por qué importan los plazos?

Si su arrendador anterior inicia la demanda pasados estos plazos, puede presentar eso como una defensa afirmativa. Una defensa afirmativa es un motivo legal por el cual no se lo debería considerar responsable de lo que se le acusa, incluso si es verdad. Debe incluirla en su primera Contestación a la demanda, o perderá el derecho a reclamarlo después.

¿Cuáles son las normas del depósito en garantía?

Cuando finalice un alquiler y se haya mudado, su arrendador anterior debe devolverle el depósito en garantía o enviarle una declaración a su última dirección conocida dentro de estos plazos:

• 1 mes después de que se haya mudado; o
• 60 días si el contrato de alquiler lo establece así.

Si su arrendador anterior no cumple con esto, es posible que no pueda quedarse con ningún depósito. Pero aun así podría iniciarle una demanda por daños y perjuicios.

Si el arrendador anterior no le envía la declaración o se queda con su depósito de manera ilegal, podría deberle a usted tres veces el importe del depósito. Para obtener este importe, primero debe enviarle un requerimiento por escrito para solicitarle el depósito. Después, tiene un año para demandarlo. Esto se llama daños y perjuicios triples, y significa que el tribunal ordena que el arrendador le pague a usted tres veces el importe que le debe.

Para obtener más información, consulte la guía sobre el depósito en garantía.

¿Qué sucede si un arrendador anterior dice que debo dinero?

Es posible que tenga defensas ante lo que dice, pero dependerá del motivo por el cual le inicia la demanda.  Si rompió el contrato, se mudó antes, no pagó el alquiler o dañó el inmueble, es posible que le deba al arrendador anterior cargos por cancelación temprana, alquiler, costos judiciales u otro dinero. 

Si tenía un contrato de alquiler por escrito, ese contrato podría indicar las tarifas y los costos que el arrendador anterior puede cobrarle. El contrato también debería decir si el arrendador puede cobrarle honorarios de abogados en caso de desalojo.

Tanto usted como el arrendador anterior tienen derecho a “mitigar" o intentar reducir los daños.  Eso significa que debe hacer todo lo posible por reducir el dinero que le debe a su arrendador. Eso también significa que el arrendador debe tomar las medidas para reducir la cantidad de dinero que le debe.

• Por ejemplo, si se muda antes de tiempo, el arrendador debería intentar encontrar un arrendatario nuevo. Pero si no puede hacerlo, es posible que usted deba pagarle el alquiler hasta el final del plazo del contrato, incluso si no vive ahí. 

Un arrendador no debe solicitar el pago de daños y perjuicios por el “uso y desgaste normal”. El arrendador anterior no puede cobrarle por daños y perjuicios basándose en el uso previsto de la vivienda alquilada, a menos que haya actuado con negligencia o descuido, o haya maltratado la propiedad o los equipos que hay dentro por accidente o de manera intencional. 

¿Puedo demandar a mi arrendador si me demanda a mí?

• Bloqueo ilegal de acceso a la vivienda: si un arrendador le bloqueó el acceso a la vivienda o lo desalojó sin intervención judicial, usted podría demandarlo.
• Devolución de cargos indebidos: ¿su arrendador  le cobró tarifas que no estaban en el contrato o que no están permitidas por las leyes?
  • Colorado no les permite a los arrendadores cobrarles a los arrendatarios ciertos tipos de tarifas.
  • Los arrendadores no pueden cobrar tarifas que no estén incluidas en el contrato.
  • Después del 1º de enero de 2026, los arrendadores no pueden cobrarles a los arrendatarios “tarifas ocultas“. Estas son tarifas adicionales que no tienen un objetivo.
• Garantía de habitabilidad: si las condiciones de la casa le produjeron daños a la salud o a la seguridad, y el arrendador sabía sobre el problema pero no lo arregló, podría demandarlo.
  • Los arrendadores deben mantener las viviendas en alquiler en condiciones seguras y habitables. Esto se llama garantía de habitabilidad. Estos son algunos de los requisitos mínimos:
    • Electricidad, calefacción y tuberías en buen estado de funcionamiento
    • Que no haya moho o plagas graves
    • Que las condiciones generales sean seguras

Para obtener más información, consulte la guía sobre garantía de habitabilidad.

¿Cuáles son otras estrategias de defensa?

• Falta de pruebas: exija pruebas claras de las deudas y los daños y perjuicios. Los arrendadores deben mostrar registros, recibos y facturas si presenta una Contestación. Una Contestación es la respuesta por escrito que presenta ante el tribunal cuando le inician una demanda.
• Daños y perjuicios disputados: no tiene que pagar por el uso y desgaste normal del inmueble.
• Contrademandas: si el arrendador le debe dinero, puede pedirle al tribunal que reste ese importe de lo que usted le debe. Por ejemplo, si el arrendador no arregló un problema grave en su unidad de alquiler, el costo de ese arreglo puede restarse de su deuda. 

Debe presentar una Contestación. Si no presenta una Contestación y disputa los importes demandados, pierde toda defensa que pueda haber tenido.

¿Qué puedo hacer ahora?

• Verifique los plazos: si la demanda se presentó después de un plazo, utilice la defensa del plazo de prescripción de inmediato.
• Revise los documentos de desalojo: busque los errores en los avisos o en los pasos que haya seguido el arrendador.
• Documente su versión de los hechos: guarde todas las cartas, los correos electrónicos y las fotos que muestren sus comunicaciones con el arrendador y el estado de la vivienda de alquiler.
• Solicite la contabilidad del depósito en garantía: si no lo recibió, pida un desglose por escrito de las deducciones.
• Solicite los registros: tiene derecho a solicitar los registros y pedirle al arrendador que demuestre lo que afirma. Esto se llama “descubrimiento de pruebas”: el proceso en el que puede solicitar lo documentos y otros registros para preparar su caso. Estos derechos son más limitados si el caso en su contra es en un tribunal del condado y no en un tribunal del distrito.

¿Qué preguntas me debo hacer?

• ¿Me dio el arrendador avisos de desalojo adecuados?
• ¿Me dieron información oportuna y detallada de mi depósito en garantía?
• ¿Documenté todas las reparaciones graves o los problemas de seguridad mientras vivía ahí?

Tiene derechos a la hora de defenderse contra una demanda de un arrendador anterior, e incluso podría tener derecho a demandarlo. Prepararse, informarse y organizarse puede hacer una gran diferencia. Si necesita ayuda, considere comunicarse con un abogado o visitar www.coloradojudicial.gov para obtener recursos judiciales.

¿Necesita más ayuda?

Si usted es una persona de bajos ingresos, es una persona mayor o es veterano, podría calificar para recibir ayuda legal gratuita de Colorado Legal Services (CLS). Para solicitar asistencia o preguntar si reúne los requisitos: visite el sitio web de CLS para encontrar la oficina correspondiente a su área. Si llama o visita en persona, le pueden atender en su idioma nativo.

Puede obtener ayuda de los tribunales. Cada distrito judicial tiene personal llamado "Sherlocks" que ayuda a las personas con sus preguntas legales. Para encontrar el Sherlock de su condado, visite la página web de los Sherlocks del Departamento Judicial.