Conozca lo que la ley exige a la persona arrendadora para mantener su hogar seguro y lo que puede hacer si no cumple con ello.
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Si el arrendador pretende desalojarlo por falta de pago del alquiler pero hay en la actualidad o hubo recientemente problemas de reparación en su vivienda, es posible que tenga derecho a utilizar estos problemas como defensa para evitar el desalojo.
La legislación de Colorado exige que los arrendadores mantengan las viviendas de alquiler en condiciones seguras y habitables. Esta obligación se denomina "garantía de habitabilidad." Si el arrendador no cumplió con esta obligación, es posible que usted pueda evitar o demorar el desalojo. Esta guía explica lo siguiente:
- Qué debe demostrar usted
- Qué puede exigirle el tribunal
- Cómo funciona la prueba
- Qué sucede si gana o pierde el caso
Para obtener más información sobre las defensas contra un desalojo, consulte nuestra guía Cómo responder a un caso de desalojo.
¿Qué debo demostrar?
Es importante contar con pruebas. Usted debe demostrar que:
- La vivienda que alquila se encontraba en condiciones inhabitables o inseguras que afectaban su vida, salud o seguridad;
- Usted u otra persona notificó por escrito al arrendador sobre esas condiciones; y
- El arrendador no comenzó las reparaciones dentro del plazo exigido o no las completó.
También puede alegar que la vivienda ya se encontraba en malas condiciones cuando usted se mudó.
Las condiciones de inhabitabilidad deben haber existido:
- en los 60 días anteriores a la fecha en la que dejó de pagar el alquiler; o
- durante el tiempo en que no pagó el alquiler.
Lo que el tribunal no puede exigirle
- Que pague al tribunal: No tiene que depositar el alquiler ante el tribunal para plantear este argumento de defensa.
- Que haya realizado gastos de su propio bolsillo: No tiene que demostrar que gastó dinero ni que solucionó el problema por su cuenta.
¿El arrendador y yo tenemos que intercambiar pruebas?
Si usted plantea este argumento como una defensa, el juez debería ordenar al arrendador que le entregue los registros de las reparaciones y otros documentos al menos 4 días antes del juicio. Es posible que usted también deba entregar sus documentos al arrendador.
- Si el arrendador no proporciona los registros, el tribunal debería aplazar el juicio.
- Los incumplimientos reiterados pueden dar lugar a sanciones contra el arrendador.
- Si cualquiera de las partes no entrega los documentos sin un motivo justificado, es posible que no pueda utilizarlos como prueba ante el tribunal.
Lista de pruebas
Es muy importante contar con pruebas sólidas. Entre las pruebas que pueden resultar útiles se encuentran:
- Fotografías o videos de las condiciones inseguras.
- Copias de solicitudes de reparación, mensajes de texto o correos electrónicos enviados al arrendador.
- Anotaciones con las fechas en las que informó los problemas.
- Informes de inspección de funcionarios municipales o del condado.
- Declaraciones de testigos, como vecinos, visitantes o trabajadores sociales.
- Expedientes médicos si se vio afectada su salud.
¿Cuándo puedo utilizar este argumento de defensa en otros casos de desalojo?
- No puede invocar las condiciones de vivienda deficientes como argumento de defensa en casos de “incumplimientos graves del contrato de arrendamiento” (incumplimientos relacionados con drogas, delitos o situaciones de peligro) ni en desalojos “sin causa atribuible al arrendatario” (es decir, cuando recibió un aviso con 90 días de anticipación porque el arrendador venderá el inmueble o se mudará a él).
- Sí puede utilizar este argumento de defensa en otros casos si el incumplimiento del contrato de arrendamiento fue consecuencia de que el arrendador no mantuvo adecuadamente el inmueble. Por ejemplo, si se acumuló basura porque el arrendador nunca proporcionó contenedores.
El tribunal podrá:
- Reducir el alquiler que usted adeuda por el período durante el cual vivió en malas condiciones. El tribunal determinará el monto de la reducción, para lo cual puede tener en cuenta:
- el monto de los daños que usted sufrió; o
- la disminución del valor locativo del inmueble (reducción del alquiler).
- Permitirle permanecer en su vivienda, siempre que pague al arrendador o al tribunal el alquiler adeudado dentro de los 30 días siguientes.
- Ordenar al arrendador que realice las reparaciones.
- Reducir el alquiler que usted adeuda por el período durante el cual vivió en malas condiciones.
- Concederle una indemnización por daños y perjuicios, honorarios de abogados o costas judiciales (si su contrato de arrendamiento lo permite).
- Reconocer a su favor los gastos ocasionados por las malas condiciones.
- Ordenar al arrendador que le reembolse si usted pagó más alquiler del que el juez determina que el arrendador debería haber cobrado como consecuencia de los problemas de reparación.
Si no puede demostrar su defensa y el arrendador demuestra que usted adeuda alquileres, el tribunal le concederá 14 días para pagar la totalidad de los alquileres y cargos adeudados.
¡Importante!
Si el juez considera que usted utilizó esta defensa únicamente para demorar el proceso, no le concederá los 14 días adicionales. El tribunal podrá dictar inmediatamente una sentencia de desalojo.
¿Necesita más ayuda?
Si usted es una persona de bajos ingresos, es una persona mayor o es veterano, podría calificar para recibir ayuda legal gratuita de Colorado Legal Services (CLS). Para solicitar asistencia o preguntar si reúne los requisitos: visite el sitio web de CLS para encontrar la oficina correspondiente a su área. Si llama o visita en persona, le pueden atender en su idioma nativo.
Puede obtener ayuda de los tribunales. Cada distrito judicial tiene personal llamado "Sherlocks" que ayuda a las personas con sus preguntas legales. Para encontrar el Sherlock de su condado, visite la página web de los Sherlocks del Departamento Judicial.