Qué hacer si su hogar está en ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria se da cuando alguien a quien le debe dinero intenta vender su casa para pagar la deuda. La mayoría de las ejecuciones hipotecarias suceden porque un propietario está atrasado en los pagos de la hipoteca, pero las ejecuciones hipotecarias pueden darse por otros motivos también. 

Esta guía explica el procedimiento de ejecución hipotecaria cuando un propietario está atrasado con los pagos de la hipoteca. 

¿Quiénes participan en una ejecución hipotecaria? 

Hay varias personas diferentes involucradas en una ejecución hipotecaria. Esta es una lista de las personas que participan en una ejecución hipotecaria típica:

Propietario de la vivienda: el propietario de la vivienda es la persona que se enfrenta a una ejecución hipotecaria porque está atrasada en los pagos de la hipoteca. 

Entidad prestamista: esta es la persona o empresa que intenta hacer la ejecución hipotecaria para recuperar el dinero que le prestó al propietario. A veces, la entidad prestamista es un banco. Otras veces, es una empresa que se contrata para gestionar el préstamo y cobrar, también conocida como “administradora hipotecaria”.

Abogados de la entidad prestamista: la mayoría de las entidades prestamistas contratan abogados para que las representen en la ejecución hipotecaria. Si su casa está bajo ejecución hipotecaria, probablemente recibirá cartas y avisos legales del abogado de la entidad prestamista. 

Fideicomisario público: el fideicomisario público es cualquier funcionario del condado que gestiona el procedimiento de ejecución hipotecaria. Todos los condados de Colorado tienen su propio fideicomisario público. Para saber cuál es el suyo, visite el sitio web del Gobierno del condado.

Tribunal: el tribunal tiene un papel limitado pero importante en las ejecuciones hipotecarias. Las entidades prestamistas deben obtener el permiso de un juzgado antes de poder vender una casa en una ejecución hipotecaria.  

Tengo atrasados los pagos de mi hipoteca. ¿Cuándo puede la entidad prestamista iniciar una ejecución hipotecaria? 

En la mayoría de las hipotecas, la entidad prestamista no puede iniciar una ejecución hipotecaria hasta que los pagos de la hipoteca se hayan retrasado más de 120 días. Esto significa que si debe más de cuatro meses de la hipoteca, la entidad prestamista podría iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

¿Qué debo hacer si tengo atrasados los pagos de mi hipoteca?

Empiece por comunicarse con la entidad prestamista. Quizá esta pueda darle tiempo para ponerse al día. También es posible que pueda ofrecerle otras formas de ponerse al día, como cambiar las condiciones del préstamo. 

La entidad prestamista podría pedirle que complete formularios y envíe documentos. Debe hacerlo. Asegúrese de completar los formularios en su totalidad y enviarle a la entidad prestamista los documentos que solicita. Guarde copias de todo lo que le envía a la entidad prestamista.

¿Cómo sabré si mi casa está en una ejecución hipotecaria iniciada por un fideicomisario público? 

Recibirá los documentos del fideicomisario público. También es posible que reciba cartas del abogado de la entidad prestamista. Los documentos tendrán la fecha de la venta por ejecución hipotecaria e información sobre sus derechos. Si recibe un aviso de ejecución hipotecaria, debe actuar de inmediato.

La entidad prestamista o la administradora de la hipoteca podrán continuar con la venta por ejecución hipotecaria, pero usted no recibirá un aviso por correo de la nueva fecha de venta.  Debe comunicarse con el fideicomisario público para enterarse de la fecha de venta real.  Cada condado tiene su propio sistema, y podría tener información en su sitio web.

¿La entidad prestamista necesita autorización judicial para iniciar la ejecución hipotecaria? 

La entidad prestamista debe obtener permiso del tribunal antes de que se pueda hacer una venta por ejecución hipotecaria. Si su casa está bajo ejecución hipotecaria, es probable que reciba documentos judiciales del abogado de la entidad prestamista. Estos documentos se llamarán “petición de orden que autorice una venta por ejecución hipotecaria” o “petición según la Regla 120”. Los documentos incluirán un plazo para que usted presente una contestación por escrito ante el tribunal. Puede recibir estos documentos por correo postal a su última dirección conocida, pegados en la puerta de su casa.

¿Qué debo hacer si recibo documentos judiciales sobre la ejecución hipotecaria de mi casa?

Nunca ignore documentos judiciales. Puede presentar una contestación escrita en la que indique sus defensas. Cuando toma una decisión para una petición de la Regla 120, el juez solo puede considerar lo siguiente: 

• Si usted se atrasó con la hipoteca. 
• Si tiene protección de la Ley de Ayuda Civil para los Miembros de las Fuerzas Armadas, que es una ley que protege a las personas en servicio militar activo frente a la ejecución hipotecaria, hasta12 meses después de haber abandonado el servicio activo.
• Si la entidad prestamista tiene legitimación. La “legitimación” puede ser un problema cuando una empresa de hipotecas le cedió o vendió la hipoteca a otra epresa de hipotecas, pero el propietario no está seguro de que eso haya sucedido  y de quién es la hipoteca.
• Si la entidad prestamista revisó adecuadamente su solicitud de ayuda con la hipoteca. La defensa solo funciona si envía una solicitud completa de asistencia con la hipoteca al menos 37 días antes de la fecha programada de la ejecución hipotecaria. 

Contestar una petición según la Regla 120 puede ser difícil. Debe obtener ayuda de un abogado si es posible. 

Si no presenta una contestación, el tribunal le permitirá a la entidad prestamista que siga con el procedimiento de ejecución hipotecaria. Pero aun así hay formas de evitar la venta por ejecución hipotecaria. 

¿Cómo detengo la ejecución hipotecaria?

Puede detener la ejecución hipotecaria poniéndose al día con los pagos de la hipoteca. Para eso, debe presentar un documento llamado “Aviso de intención de remediar” ante el fideicomisario público. Comuníquese con el fideicomisario público de su condado para obtener el formulario que debe presentar. 

El Aviso de intención de remediar debe presentarse al menos 15 días calendario antes de la fecha de venta por ejecución hipotecaria. Si presenta el aviso tarde, pierde el derecho a evitar la ejecución hipotecaria poniéndose al día con la hipoteca. 

Una vez que presenta el Aviso de intención de remediar, el fideicomisario público le informará cuánto debe pagar para ponerse al día con la hipoteca. Si le paga esa cantidad al fideicomisario público antes del mediodía del día anterior a la venta por ejecución hipotecaria, este detendrá la ejecución hipotecaria. 

¿Puedo presentar quiebra para detener una ejecución hipotecaria?

Presentar quiebra puede demorar o detener una ejecución hipotecaria.  La quiebra DEBE presentarse antes de que se produzca la venta por ejecución hipotecaria para detener esta ejecución. 

El tipo de quiebra más común para hacerle frente a una ejecución hipotecaria se llama “quiebra según el Capítulo 13”. En este tipo de quiebra, cancela sus deudas en 3 a 5 años. Debe tener un ingreso regular para presentar una quiebra según el Capítulo 13. 

En este tipo de quiebra, podría quedarse con su casa si puede devolver los pagos pendientes de la hipoteca en 3 a 5 años. También debería volver a hacer los pagos regulares de la hipoteca y pagar sus otros costos de vida.   Si tiene una vivienda no exenta, debe pagarles a los acreedores al menos el importe de dicha vivienda no exenta durante un procedimiento de quiebra según el Capítulo 13. 

Si tiene un retraso en el pago de la hipoteca, es probable que el Capítulo 7 no lo ayude a salvar su hogar.  Debe estar al día con los pagos para conservar su propiedad en un procedimiento de quiebra del Capítulo 7. 

Si tiene una vivienda no exenta (más de $250,000 o $350,000 si es una persona adulta mayor o si tiene una discapacidad), podría perder su hogar en un procedimiento de quiebra del Capítulo 7.   En este tipo de procedimiento, se les debe pagar a los acreedores la cantidad de la vivienda no exenta, y se podría ordenar la venta de la casa si no está exenta. 

Las quiebras son complicadas y tienen consecuencias legales graves. Si está considerando la quiebra, consulte con un abogado especialista en el tema. 

¿Cuáles son algunos de los consejos prácticos para enfrentar la ejecución hipotecaria? 

• Comuníquese con la entidad prestamista temprano y con frecuencia.
• Abra y lea la correspondencia de inmediato.
• Guarde copias de todo lo que envía y recibe. 
• Pida la ayuda de un asesor de vivienda autorizado por el HUD cuando empiece a tener problemas para pagar.
• Anote todos los plazos, en especial la fecha de la venta por ejecución hipotecaria y el plazo para contestar una petición de orden que autorice una venta por ejecución hipotecaria. 
• Presente un Aviso de intención de remediar al menos 15 días antes de la fecha de venta por ejecución hipotecaria.
• Preste atención a las estafas y a la información errónea.
• No le entregue el título de la propiedad a nadie sin obtener asesoramiento legal. Si entrega el título, podría ser responsable del préstamo pero perder el derecho de propiedad.
• Obtenga ayuda: comuníquese con un asesor de vivienda o un abogado. 
   

¿Necesita más ayuda?

Si usted es una persona de bajos ingresos, es una persona mayor o es veterano, podría calificar para recibir ayuda legal gratuita de Colorado Legal Services (CLS). Para solicitar asistencia o preguntar si reúne los requisitos: visite el sitio web de CLS para encontrar la oficina correspondiente a su área. Si llama o visita en persona, le pueden atender en su idioma nativo.

Puede obtener ayuda de los tribunales. Cada distrito judicial tiene personal llamado "Sherlocks" que ayuda a las personas con sus preguntas legales. Para encontrar el Sherlock de su condado, visite la página web de los Sherlocks del Departamento Judicial.