Cuando se solicita un gravamen sobre su vivienda

Si usted contrata a alguien para realizar obras en su vivienda y no le paga al contratista, o si el contratista no les paga a los subcontratistas por el trabajo realizado o los materiales suministrados, estos pueden solicitar un derecho de retención de contratistas ante la oficina del secretario y funcionario del registro del condado. Si la situación no se resuelve a tiempo, un derecho de retención de contratistas puede dar lugar a una ejecución hipotecaria.

Plazos importantes 

Aviso previo al gravamen: El contratista debe entregarle un aviso por escrito al menos 10 días antes de solicitar el gravamen (mediante entrega en persona o correo certificado). 

Solicitud del gravamen

Los contratistas que no suministran materiales y los trabajadores tienen un plazo de 2 meses desde la finalización del trabajo para solicitar el gravamen. 

Los contratistas que sí suministran materiales y los trabajadores tienen un plazo de 4 meses desde la finalización del trabajo para solicitar el gravamen (el caso más habitual). 

Ejecución del gravamen

El titular del gravamen debe iniciar una acción de ejecución hipotecaria dentro de los 6 meses siguientes a la realización del último trabajo, la finalización del último trabajo o la terminación del proyecto. De lo contrario, el gravamen vence y permanecerá en los registros del inmueble, pero ya no debería poder ejecutarse.

Qué puede hacer 

1. Confirme qué trabajos se realizaron y si existía un contrato válido. 
2. Verifique las fechas de solicitud del gravamen para asegurarse de que se hayan cumplido los plazos. 
3. Si el gravamen es válido, comuníquese con el contratista para analizar la posibilidad de pagar la deuda o llegar a un acuerdo.

Si usted vive en un inmueble que forma parte de una asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) y la HOA considera que usted no ha pagado la totalidad de las cuotas, tasas o multas, puede constituir un gravamen sobre su vivienda. El gravamen permanece vigente hasta que se pague o venza, por lo general, después de 6 años si la HOA no toma ninguna medida.

Cómo funciona 

• La HOA no necesita una orden judicial para registrar un gravamen por cuotas o cargos impagos. 
• Por lo general, el gravamen se paga cuando usted refinancia o vende su vivienda. 
• La HOA puede ejecutar el gravamen únicamente por cuotas impagas (no por multas ni honorarios de abogados) y, por lo general, primero debe presentar una demanda judicial para cobrar la deuda. La HOA solo puede llevar a cabo una ejecución hipotecaria si el total de la deuda equivale a 6 meses de cuotas ordinarias. 

Opciones para los propietarios

• Antes de solicitar el gravamen, la HOA debe ofrecerle un plan de pagos de hasta 18 meses, aunque es posible que esta obligación ya no se aplique una vez solicitado el gravamen. De todos modos, comuníquese con la HOA para consultar sobre un plan de pagos. 
• Puede pagar el monto total para que se levante el gravamen.
• Si no está de acuerdo con los cargos, puede impugnarlos ante un tribunal. Sin embargo, tenga en cuenta que, si pierde el caso, sus gastos podrían aumentar debido a los honorarios de abogados.

Si usted no paga los impuestos de propiedad, el tesorero del condado puede vender el gravamen por impuestos a un comprador privado después del mes de septiembre del año en que vencieron los impuestos. El comprador no puede iniciar la ejecución hipotecaria hasta que hayan transcurrido 3 años desde la compra del gravamen. 

Sus derechos 

• Puede rescatar el inmueble mediante el pago del monto total de los impuestos adeudados, más los intereses, los gastos de publicación de avisos y otros cargos. 
• Comuníquese con la oficina del tesorero de su condado para confirmar cuánto debe y quién es el titular del gravamen.

¿Qué sucede después? 

• Después de tres años, el comprador del gravamen puede iniciar la ejecución hipotecaria si usted no ha cancelado el gravamen y rescatado el inmueble.
• Usted recibirá un aviso por correo y aún podrá rescatar el inmueble y cancelar el gravamen hasta que se realice la venta de la ejecución hipotecaria. Debido a los intereses y costos, el monto que adeuda continuará aumentando.  
• Una vez realizada la venta, usted pierde el derecho a rescatar el inmueble.  
   

Un gravamen por sentencia judicial se crea cuando un acreedor gana una demanda judicial en su contra (por ejemplo, por una deuda de tarjeta de crédito o gastos médicos) y registra la sentencia sobre su vivienda. El gravamen permanece vigente hasta que usted venda o refinancie la vivienda, o pague la deuda.

Cómo se ejecuta 

Un acreedor puede intentar forzar la venta de su vivienda únicamente si el valor neto de esta supera el límite de la exención: 

• Exención general de $250,000 
• Exención de $350,000 si usted tiene más de 60 años o tiene una incapacidad 
• Si el valor neto de su vivienda es inferior a ese monto, por lo general, el acreedor no puede forzar su venta si usted vive allí y es su residencia principal.

Qué debe hacer 

• Averigüe quién registró la sentencia y a qué deuda corresponde. 
• Si nunca recibió un aviso de la demanda judicial, comuníquese de inmediato con un abogado; es posible que existan formas de impugnarla. 
• Si la sentencia es válida, puede intentar negociar el pago de la deuda o llegar a un acuerdo. 
• En algunos casos, la quiebra puede ayudar a gestionar o eliminar el gravamen. Consulte a un abogado especializado en quiebras para analizar esta posibilidad.